Lorsqu’un logement est occupé par un locataire, le propriétaire ne peut pas entreprendre des travaux n’importe comment. Même s’il reste propriétaire du bien, il doit respecter certaines obligations légales, notamment en matière d’information, d’accès au logement et de préservation de la jouissance paisible du locataire.
Alors, quels travaux un propriétaire peut-il faire pendant une location ? Peut-il augmenter le loyer après rénovation ? Le locataire peut-il refuser ? Voici ce qu’il faut savoir.
Le propriétaire peut-il faire des travaux pendant la location ?
Oui, un propriétaire peut réaliser certains travaux pendant la durée du bail, notamment lorsqu’il s’agit :
- de travaux d’entretien du logement ;
- de réparations urgentes ;
- de travaux d’amélioration ;
- de travaux nécessaires pour maintenir le logement en bon état ;
- de travaux visant à améliorer la performance énergétique.
Toutefois, même si ces travaux sont légitimes, le propriétaire ne peut pas intervenir librement sans respecter les droits du locataire. Celui-ci bénéficie d’un droit à la jouissance paisible du logement pendant toute la durée de la location.
Le propriétaire doit-il prévenir le locataire avant les travaux ?
Oui. Avant le début des travaux, le propriétaire doit informer le locataire par écrit. Cette information doit préciser :
- la nature des travaux ;
- la date de début ;
- la durée estimée ;
- les modalités d’exécution.
Cette formalité est essentielle, car elle permet au locataire d’anticiper les nuisances éventuelles et l’organisation du chantier. En l’absence d’information préalable, le propriétaire s’expose à une contestation du locataire, notamment si les travaux perturbent fortement l’occupation du logement.
Le locataire peut-il refuser les travaux du propriétaire ?
En principe, le locataire ne peut pas refuser les travaux nécessaires à l’entretien du logement, à sa mise en conformité ou à son amélioration, dès lors qu’ils sont justifiés et correctement annoncés.
En revanche, il conserve des droits. Par exemple, les travaux ne peuvent pas être imposés dans des conditions abusives, et le locataire n’est pas tenu de laisser l’accès au logement les dimanches et jours fériés, ni en principe le samedi.
Si les travaux rendent le logement difficile à vivre, dangereux ou partiellement inutilisable, le locataire peut engager des démarches pour faire valoir ses droits.
Le propriétaire peut-il augmenter le loyer après des travaux ?
Oui, mais pas automatiquement.
L’augmentation du loyer après travaux est possible uniquement dans certains cas bien précis. Les travaux doivent correspondre à une véritable amélioration du logement, et non à un simple entretien ou à une réparation normale.
Par exemple, peuvent être considérés comme des travaux d’amélioration :
- une rénovation complète de la cuisine ou de la salle de bains ;
- l’installation d’un équipement de chauffage plus performant ;
- des travaux d’isolation thermique ou phonique ;
- une amélioration notable du confort ou des performances du logement.
Mais attention : en cours de bail, une augmentation de loyer ne peut pas être décidée unilatéralement par le propriétaire. Elle doit être prévue dans le bail ou faire l’objet d’un accord entre les parties, généralement par avenant.
Dans certaines zones, notamment en zone tendue, ou pour certains logements classés F ou G au DPE, les possibilités de hausse sont encore plus encadrées.
Le locataire peut-il obtenir une réduction de loyer pendant les travaux ?
Oui, dans certains cas.
Lorsque les travaux durent plus de 21 jours, le locataire peut obtenir une réduction de loyer proportionnelle à la durée des travaux et à la partie du logement dont il a été privé.
C’est une règle importante à connaître, notamment lorsque les travaux affectent fortement le confort, l’accès à certaines pièces ou l’usage normal du logement.
Le locataire peut-il faire lui-même des travaux dans le logement ?
Oui, mais seulement pour des travaux simples ou des aménagements légers.
Le locataire peut par exemple :
- repeindre les murs ;
- poser des tringles ou des rideaux ;
- remplacer certains éléments d’usage courant ;
- effectuer les petites réparations locatives à sa charge.
En revanche, il ne peut pas réaliser de travaux de transformation sans l’accord écrit du propriétaire. Cela concerne par exemple l’abattement d’une cloison, la modification du sol, ou tout changement important affectant le logement.
En cas de travaux non autorisés, le propriétaire peut demander au locataire de remettre le logement en état à ses frais.
Que se passe-t-il si le propriétaire ne respecte pas ses obligations ?
Si le propriétaire n’informe pas le locataire, réalise des travaux abusifs ou porte atteinte à la jouissance paisible du logement, le locataire peut contester la situation.
Selon les cas, il peut :
- demander l’arrêt ou l’encadrement des travaux ;
- solliciter une réduction de loyer ;
- demander réparation de son préjudice ;
- saisir le juge compétent.
Lorsque les travaux sont particulièrement gênants, non justifiés ou réalisés sans respect des règles, la responsabilité du propriétaire peut être engagée.
Travaux du propriétaire pendant une location : ce qu’il faut retenir
Un propriétaire peut tout à fait réaliser des travaux pendant une location, mais il doit respecter une procédure claire et les droits du locataire. Il doit l’informer à l’avance, limiter les nuisances, justifier les interventions et, si besoin, accorder une compensation.
De son côté, le locataire doit laisser exécuter les travaux autorisés, tout en conservant des recours si les conditions ne sont pas respectées.
En matière de travaux pendant une location, l’essentiel est donc de trouver un équilibre entre le droit de propriété du bailleur et le droit du locataire à occuper paisiblement son logement.
