Acheter avant d’avoir vendu. C’est une situation que connaissent de nombreux ménages: 40% des acquéreurs de biens immobiliers revendent un bien pour réaliser leur nouvelle acquisition.

Pour ce faire, il existe une solution :le prêt relais.

Fonctionnement

Souscrire à un prêt relais permet à l’emprunteur de concrétiser son acquisition avant même d’avoir finalisé la vente de son précédent logement.Cet emprunt peut se définir comme une avance d’argent faite par la banque sur la base de la valeur du bien actuel de l’emprunteur. Une fois le bien vendu, l’emprunteur remboursera la banque du montant emprunté.

L’avantage d’un tel prêt immobilier est donc de donner du temps à l’emprunteur.

Le montant d’un prêt relais

Le montant du prêt accordé est calculé en fonction de la valeur du logement à vendre.Selon les établissements financiers, l’emprunteur pourra ainsi bénéficier d’une avance établie entre 50 et 80 % de la valeur du bien (généralement 70%).

Afin de déterminer précisément le montant qu’elle accordera, la banque exigera des estimations immobilières du logement établies le plus souvent par 3 agences immobilières différentes.

Quel est le taux maximum autorisé ?

À la suite de nombreux abus, le législateur a décidé de plafonner le taux du prêt relais applicable par les banques au taux d’usure.

En pratique le taux du prêt relais équivaut au taux du prêt classique sur 20 ans + 0,30%.

Le remboursement

La caractéristique principale de ce type de prêt immobilier réside dans son remboursement.

Celui-ci s’effectue en deux temps :

• pendant la durée du prêt : l’emprunteur remboursera uniquement les intérêts générés par l’emprunt

• à la revente de son bien : l’emprunteur remboursera le capital et les intérêts 

Ce type d’emprunt immobilier est généralement souscrit sur une durée de 12 mois pouvant être renouvelée une fois (portant ainsi la durée maximale du crédit à 24 mois). 

En moyenne la durée de détention d’un prêt relais est de 7 mois.

Les différents types du prêt relais

En fonction des situations, la banque peut être amenée à proposer à l’emprunteur, en plus d’un crédit relais, un prêt immobilier complémentaire afin d’assurer un financement plus important. 

·  Le prêt relais sec

Cette formule est proposée par la banque lorsque la valeur du bien à acheter est inférieure ou égale à celle du bien devant être vendu. En accordant à l’emprunteur un prêt relais « sec », la banque lui octroie une simple avance financière non associée à un prêt immobilier principal.

L’emprunteur soldera son crédit dès que la vente de son logement aura été finalisée. En attendant, il ne devra s’acquitter chaque mois des seuls intérêts d’emprunt. 

·  Le prêt relais « associé » 

Si le montant d’un prêt relais ne suffit pas à financer l’achat du nouveau logement, la banque proposera à l’emprunteur de combler la somme restante par un prêt immobilier classique.

En choisissant cette formule, l’emprunteur devra s’acquitter chaque mois des :

intérêts du prêt relais + mensualités du prêt immobilier classique (intérêt + capital)

Une fois son logement vendu et le crédit relais soldé, seules les mensualités du prêt immobilier classique resteront à sa charge.

·  Le crédit relais avec franchise totale

L’emprunt est accordé pour une durée de 24 mois. En choisissant de souscrire à un prêt relais avec franchise totale, l’emprunteur n’aura pas à s’acquitter des intérêts de ce crédit pendant 24 mois. A la vente du bien il remboursement les intérêts + le capital.

La banque peut également accorder à l’emprunteur un prêt immobilier classique pour compléter le financement de son achat. Celui-ci pourra se voir appliquer un différé d’amortissement durant les 24 premiers mois, lui permettant de limiter sa mensualité de remboursement aux seuls intérêts de l’emprunt.

Si cette formule augmente le coût global des crédits, elle peut se révéler extrêmement utile si l’emprunteur a déjà un prêt sur le bien à vendre et/ou s’il éprouve certaines difficultés à vendre son logement.

Les avantages du crédit relais

Il existe 2 principaux avantages au prêt relais :

• l’achat d’un logement ancien : il permet de bénéficier d’une très grande flexibilité en disposant immédiatement des fonds nécessaires 

• l’achat d’un bien neuf : il est idéal si l 'emprunteur souhaite faire construire ou acheter un logement neuf en VEFA. Il permettra de procéder aux avances de fonds nécessaires

Le prêt relais est donc un produit financier qui procure une grande flexibilité à son souscripteur.

(source GTW FINANCES -Anne FREJAVILLE  22 oct 2019)