25 idées reçues sur l’achat immobilier à oublier dès maintenant

Acheter un bien immobilier est souvent le projet financier le plus important d’une vie. Pourtant, entre les conseils de la famille, les informations trouvées sur Internet, les réseaux sociaux et les souvenirs d’un marché immobilier qui a profondément changé, les idées reçues sont nombreuses.

Chez GATEWAY IMMOBILIER, nous accompagnons quotidiennement des acquéreurs et constatons que certaines croyances peuvent retarder un projet… ou conduire à de mauvaises décisions.

Voici 25 idées reçues sur l’achat immobilier qu’il est temps de déconstruire.

Mythe n°1 : Il faut obligatoirement beaucoup d’apport pour acheter

Pas nécessairement.

L’apport personnel rassure évidemment les banques et permet généralement de financer plus facilement les frais liés à l’acquisition.

Mais chaque dossier est différent.

Revenus, stabilité professionnelle, capacité d’épargne, reste à vivre, endettement et gestion des comptes sont également étudiés.

Un acquéreur disposant de peu d’apport mais présentant un excellent profil financier peut parfaitement obtenir un financement.

Le bon réflexe : étudier sa capacité de financement avant même de commencer les visites.

Mythe n°2 : Plus je mets d’apport, mieux c’est

Pas toujours.

Injecter toutes ses économies dans son acquisition peut être une erreur.

Une fois propriétaire, il faut pouvoir conserver une épargne disponible pour :

• les travaux ;
• l’ameublement ;
• un changement de véhicule ;
• une réparation imprévue ;
• les charges de copropriété ;
• ou simplement les imprévus de la vie.

Le meilleur montage financier n’est donc pas nécessairement celui comportant le plus gros apport.

Mythe n°3 : Il faut attendre que les prix baissent pour acheter

C'est probablement l'une des phrases les plus entendues dans l'immobilier.

Mais personne ne connaît précisément le point bas d'un marché.

Et pendant que vous attendez une baisse éventuelle des prix :

• les taux peuvent évoluer ;
• votre capacité d'emprunt peut changer ;
• le bien correspondant parfaitement à votre projet peut être vendu ;
• votre situation familiale ou professionnelle peut évoluer.

Le meilleur moment pour acheter reste souvent celui où votre situation personnelle, votre financement et votre projet sont cohérents.

Mythe n°4 : Il faut acheter directement la maison de sa vie

Pas obligatoirement.

Un premier achat peut être une étape patrimoniale.

Appartement, petite maison, investissement ou résidence principale intermédiaire peuvent permettre de commencer à constituer un patrimoine avant d'acquérir, quelques années plus tard, un bien plus important.

L'essentiel est cependant d'avoir une durée de détention suffisamment longue pour absorber les frais liés à l'acquisition et à une éventuelle revente.

Mythe n°5 : Acheter est toujours plus intéressant que louer

Ce n'est pas systématique.

Tout dépend :

• du prix d'achat ;
• du montant du loyer ;
• des taux ;
• de la durée pendant laquelle vous conserverez le logement ;
• des charges ;
• de la taxe foncière ;
• des travaux nécessaires ;
• et de l'évolution du marché.

Pour une personne amenée à déménager régulièrement, la location peut parfois être plus pertinente.

À l'inverse, sur une longue durée, l'acquisition permet généralement de construire progressivement un patrimoine.

Mythe n°6 : Je dois trouver ma maison avant de voir ma banque

C'est exactement l'inverse.

Avant de commencer sérieusement votre recherche, il est préférable de connaître :

votre véritable budget.

Un rendez-vous avec votre banque ou un courtier permet d'évaluer :

• votre capacité d'emprunt ;
• votre mensualité cible ;
• votre apport nécessaire ;
• la durée du crédit ;
• et le budget global de votre acquisition.

Vous éviterez ainsi de visiter des biens qui ne correspondent pas à votre capacité financière.

Mythe n°7 : Toutes les banques proposent quasiment la même chose

Faux.

Deux établissements peuvent avoir une lecture très différente du même dossier.

Le taux est important, mais il faut également comparer :

• le coût de l'assurance emprunteur ;
• les frais de dossier ;
• les garanties ;
• la modularité des échéances ;
• les possibilités de remboursement anticipé ;
• et la qualité du suivi du dossier.

Un crédit immobilier ne se choisit pas uniquement sur un taux.

Mythe n°8 : Le taux annoncé aujourd'hui sera forcément celui de mon crédit

Non.

Les taux de crédit évoluent.

Entre une première simulation et l'émission définitive d'une offre de prêt, les conditions peuvent changer.

C'est pourquoi une simulation reste une photographie de votre capacité de financement à un instant donné.

Mythe n°9 : Il faut toujours emprunter sur la durée la plus courte possible

Pas nécessairement.

Une durée plus courte réduit généralement le coût total des intérêts.

Mais elle augmente également la mensualité.

Or une mensualité trop importante peut réduire votre reste à vivre et votre capacité à financer d'autres projets.

Le bon crédit est celui qui trouve un équilibre entre :

mensualité + durée + coût total + qualité de vie.

Mythe n°10 : Seuls les salariés en CDI peuvent acheter

Faux.

Les banques financent également :

• les chefs d'entreprise ;
• les professions libérales ;
• les artisans ;
• les commerçants ;
• les travailleurs indépendants ;
• certains salariés en CDD ;
• et d'autres profils atypiques.

Le dossier sera simplement analysé différemment.

La régularité et la pérennité des revenus sont essentielles.

Mythe n°11 : Si j'ai déjà des crédits, je ne peux pas acheter

Pas forcément.

La banque analyse votre endettement global, mais également votre reste à vivre et la composition de vos crédits.

Certains crédits peuvent aussi arriver prochainement à échéance.

Votre situation doit donc être étudiée dans son ensemble.

Mythe n°12 : Être indépendant empêche d'obtenir un crédit immobilier

Faux.

Un indépendant devra généralement fournir davantage de justificatifs qu'un salarié.

La banque analysera notamment :

• l'ancienneté de l'activité ;
• les bilans ;
• les résultats ;
• les revenus ;
• la stabilité du chiffre d'affaires ;
• et les perspectives de l'entreprise.

Un dossier bien préparé peut parfaitement être financé.

Mythe n°13 : Il faut absolument acheter au printemps

Il existe effectivement davantage de mouvements immobiliers au printemps.

Mais cela signifie également davantage d'acheteurs.

L'automne et l'hiver peuvent présenter de belles opportunités avec parfois :

• moins de concurrence ;
• des vendeurs plus disponibles ;
• et davantage de possibilités de négociation.

Le bon moment reste celui où vous trouvez le bon bien au bon prix.

Mythe n°14 : Une maison à rénover coûte forcément moins cher

Attention.

Un prix affiché inférieur ne signifie pas toujours une opération plus économique.

Aux travaux visibles peuvent s'ajouter :

• toiture ;
• chauffage ;
• électricité ;
• plomberie ;
• isolation ;
• assainissement ;
• menuiseries ;
• structure ;
• mises aux normes.

Une rénovation mal évaluée peut rapidement faire disparaître l'économie réalisée à l'achat.

Mythe n°15 : Si un bien reste longtemps en vente, c'est qu'il cache quelque chose

Pas obligatoirement.

Un bien peut rester longtemps sur le marché simplement parce que son prix de départ était trop élevé.

Il peut aussi souffrir :

• d'une mauvaise présentation ;
• de mauvaises photos ;
• d'une commercialisation insuffisante ;
• d'un positionnement marketing inadapté.

Cela peut parfois constituer une réelle opportunité pour l'acquéreur.

Mythe n°16 : Internet suffit pour connaître le prix d'un bien

Les estimateurs automatiques constituent une première indication.

Mais deux maisons situées dans la même rue peuvent avoir des valeurs très différentes selon :

• leur état ;
• leur exposition ;
• leur terrain ;
• leur étage ;
• leur vue ;
• leurs travaux ;
• leurs dépendances ;
• leur qualité de rénovation.

Une véritable analyse immobilière nécessite de comparer le bien avec des transactions réellement réalisées et avec la réalité du marché local.

Mythe n°17 : Je contacterai ma banque lorsque j'aurai trouvé le bien

C'est prendre un risque.

Imaginez que vous trouviez enfin la maison idéale.

Vous faites une offre.

Puis vous découvrez que votre financement ne permet pas de suivre.

Pendant ce temps, un autre acquéreur ayant préparé son financement peut présenter une offre plus sécurisée.

Préparer son financement en amont permet d'être beaucoup plus réactif.

Mythe n°18 : Mon patrimoine augmente uniquement lorsque je rembourse mon crédit

Non.

Deux mécanismes peuvent faire évoluer votre patrimoine immobilier :

1. Le remboursement du capital de votre crédit.

Chaque mensualité rembourse progressivement une partie du capital emprunté.

2. L'évolution de la valeur de votre bien.

Si votre logement prend de la valeur au fil du temps ou grâce à des améliorations, votre patrimoine augmente également.

Mythe n°19 : Le prix affiché est forcément le prix à payer

Non.

Le prix affiché correspond à la valeur à laquelle le vendeur souhaite commercialiser son bien.

Une négociation reste possible.

Elle doit cependant être argumentée.

État du bien, travaux, performances énergétiques, comparaison avec les ventes du secteur et situation du marché permettent de déterminer si une négociation est pertinente.

Une offre très basse sans justification peut au contraire fermer immédiatement la discussion avec le vendeur.

Mythe n°20 : Les frais de notaire représentent uniquement la rémunération du notaire

C'est faux.

Ce que l'on appelle communément les « frais de notaire » comprend principalement des droits et taxes reversés à l'État et aux collectivités.

La rémunération réelle du notaire ne représente qu'une partie de cette somme.

Il serait d'ailleurs plus juste de parler de frais d'acquisition.

Mythe n°21 : Une offre au comptant gagne forcément face à une offre financée

Pas toujours.

Une offre sans financement peut rassurer un vendeur.

Mais il prendra également en compte :

• le prix proposé ;
• la solidité du projet ;
• le calendrier souhaité ;
• les conditions de l'offre ;
• et le sérieux de l'acquéreur.

Un acquéreur financé ayant préparé un dossier bancaire solide peut parfaitement présenter une offre très sécurisante.

Mythe n°22 : Une fois mon crédit signé, je ne peux plus rien changer

Faux.

Selon votre contrat et l'évolution du marché, différentes solutions peuvent être étudiées au cours de la vie du prêt :

• renégociation ;
• rachat de crédit ;
• changement d'assurance emprunteur ;
• modulation de certaines échéances ;
• remboursement anticipé.

Un crédit immobilier doit donc être suivi dans le temps.

Mythe n°23 : Les diagnostics immobiliers me disent absolument tout sur la maison

Non.

Les diagnostics constituent une source d'information essentielle, mais ils ne constituent pas une expertise exhaustive du bâtiment.

Ils répondent chacun à un périmètre précis :

• DPE ;
• amiante ;
• plomb ;
• électricité ;
• gaz ;
• termites selon les zones ;
• état des risques ;
• assainissement dans certaines situations.

Pour un bien ancien ou présentant des particularités techniques, il peut être pertinent de demander l'avis d'un professionnel du bâtiment avant de s'engager.

Mythe n°24 : Un logement neuf ne présente jamais de défaut

La construction neuve apporte de nombreuses garanties.

Mais cela ne signifie pas qu'aucune anomalie ne puisse exister.

Lors de la livraison d'un logement neuf, l'acquéreur doit donc rester attentif et signaler les éventuelles réserves :

• défauts de finition ;
• équipements ;
• menuiseries ;
• plomberie ;
• électricité ;
• conformité des prestations prévues.

Acheter neuf ne dispense pas d'être vigilant.

Mythe n°25 : Passer directement entre particuliers permet forcément d'économiser de l'argent

C'est probablement l'une des idées reçues les plus tenaces.

Le rôle d'un professionnel immobilier ne consiste pas simplement à ouvrir une porte.

Il doit notamment :

• analyser le marché ;
• sélectionner les biens ;
• vérifier les informations disponibles ;
• organiser les visites ;
• conseiller l'acquéreur ;
• faciliter les négociations ;
• accompagner le financement ;
• coordonner les différents intervenants ;
• sécuriser les différentes étapes de la transaction.

Un professionnel expérimenté peut surtout vous éviter une mauvaise acquisition, ce qui représente parfois une économie bien plus importante que quelques milliers d'euros négociés sur un prix.

Acheter un bien immobilier : ne cherchez pas uniquement un logement, construisez votre projet

Une acquisition immobilière ne doit jamais se résumer à une annonce et à un prix.

Il faut réfléchir simultanément :

au bien + au financement + à l'emplacement + aux travaux + à la revente future + à votre évolution personnelle.

Un appartement parfait aujourd'hui peut devenir trop petit demain.

Une maison légèrement plus éloignée peut offrir un potentiel patrimonial supérieur.

Un bien nécessitant quelques travaux peut devenir une excellente opération.

À l'inverse, un véritable coup de cœur peut devenir une mauvaise acquisition si le financement est trop tendu ou si les travaux ont été sous-estimés.

Chez GATEWAY IMMOBILIER, nous préférons les décisions éclairées aux décisions précipitées

Notre métier n'est pas seulement de vous présenter des biens.

Notre rôle est également de vous aider à vous poser les bonnes questions avant de vous engager.

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