Dispositif Jeanbrun pour la relance de l'immobilier
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun est un nouveau statut de bailleur privé qui vise à relancer l’investissement locatif résidentiel en France.
Le principe : L’investisseur accepte de louer son bien à loyer modéré, et bénéficie en échange de forts avantages fiscaux.
Comment fonctionne le dispositif ?
Le mécanisme repose sur deux leviers principaux :
1. L’amortissement du bien
Chaque année, une partie de la valeur du logement est déduite fiscalement :
- Intermédiaire : 3,5 % (plafonné à 8 000 €)
- Social : 4,5 % (plafonné à 10 000 €)
- Très social : 5,5 % (plafonné à 12 000 €)
Cela réduit fortement les loyers imposables.
2. La déduction des charges
Sont déductibles notamment :
-Travaux
-Taxe foncière
-Intérêts d’emprunt
-Assurances
-Frais de gestion
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Si amortissement + charges dépassent les loyers perçus :
Un déficit foncier est créé. Ce déficit permet :
-d’effacer l’impôt sur les loyers
-puis de diminuer le revenu global (jusqu’à 10 700 €/an, et jusqu’à 21 400 € dans l’ancien)
-le surplus est reportable pendant 10 ans
Résultat : dans de nombreux cas, peu ou pas d’impôt sur les loyers pendant de longues années.
Quels sont les avantages principaux ?
✔ Loyers partiellement défiscalisés
✔ Allègement durable de la fiscalité
✔ Constitution d’un patrimoine immobilier
✔ Stratégie long terme et transmission facilitée
✔ Aucune limite en nombre de biens
Quelles conditions faut-il respecter ?
Pour bénéficier du dispositif :
Location nue (non meublée)
Résidence principale du locataire
Engagement de location minimum : 9 ans
Mise en location dans les 12 mois après livraison
Respect de plafonds de loyers (3 niveaux)
Interdiction de louer à un membre de la famille proche
Logement collectif, neuf ou ancien (avec au moins 30 % de travaux dans l’ancien)
Quels sont les niveaux de loyers ?
3 options possibles :
Intermédiaire : proche Pinel / LLI
Social : environ -30 % du marché
Très social : environ -45 % du marché
➡️ Plus le loyer est modéré, plus l’avantage fiscal est important.
Pour quel profil d’investisseur ?
Idéal pour :
Investisseurs déjà fiscalisés (TMI ≥ 30 %)
Multipropriétaires
Profils patrimoniaux long terme
Cadres / professions libérales
Moins adapté pour :
Faible imposition (TMI 0 % ou 11 %)
Investissement court terme
Recherche d’une réduction d’impôt immédiate
Stratégie LMNP
Quels biens privilégier ?
Les meilleures stratégies concernent souvent :
Zones dynamiques (A bis / A / B1)
Marchés locatifs tendus
Proximité transports & emploi
Typologies T2 / T3
Prix maîtrisé (souvent < 285 000 €)
Jusqu’à quand ?
Le dispositif est applicable pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028.
En une phrase (idéal FAQ courte)
Le dispositif Jeanbrun permet aux investisseurs de réduire fortement la fiscalité des loyers grâce à l’amortissement et au déficit foncier, en échange d’une location à loyer modéré sur le long terme.
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